相続土地国庫帰属制度について

2023年4月27日、相続した土地を国が引き取る制度がスタートしました。

その目的と概要、申請手続きの流れ、メリット・デメリットなどについて、以下にて概説します。

相続土地国庫帰属制度の目的とは？

少子高齢化による人口減少が進み土地利用ニーズの低下が進む日本においては、「所有者不明土地」が年々増加する傾向にあります（注1）。「所有者不明土地」とは、不動産登記簿を確認しても所有者が分からない土地、又は所有者は分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地のことです。被相続人が亡くなり相続人に土地が相続されたが、遠隔地で何処にあるのか分からない、利用価値や資産価値が乏しいにもかかわらず管理に非常な手間と費用が掛かる、農業を継ぐつもりはないので農地を貰っても困る、一度も顔を見たことのない遠縁が共有者となっており自分一人では処分もできない、そもそも自らが相続人であることを知らなかった等々の理由により、所有権者の名義変更登記や住所移転登記が適時に行われないことによるものです。

このような状態のまま土地が長い間放っておかれると、相続が発生する度に共有者がどんどん増えて行き責任を持って土地を保有管理する人が誰なのか分からなくなり、建物があれば空き家のまま放置され老朽化し、その土地周辺の環境や治安の悪化につながるおそれがあります。また、公共事業、災害の復旧・復興事業や市街地開発などその土地を有効利用したくても、その土地の所有者が分からないため用地買取り交渉が出来ず、事業が進められないといった弊害が生じることになります。

このような弊害を生じさせることとなる所有者不明土地の問題を解消するための施策の一つ(注2)として、この「相続土地国庫帰属制度」(注3)が制定されることになりました。

(注1)平成29年12月13日付所有者不明土地問題研究会最終報告概要によると、2016年時点での所有者不明土地は約410万haでその面積は九州に匹敵、所有者不明土地の増加防止に係る新たな取組が進まない場合は、2040年には約720万ha、北海道本島の土地面積約780万haに匹敵するほどに増加するおそれがある。

(注2)その他の施策としては、登記が適切に行われるようにするための不動産登記制度の見直し（3年以内の相続登記申請の義務化、「相続人申告登記」制度の創設、2年以内の住所等変更登記申請の義務化等）や、土地利用に関連する民法のルール見直し（地方裁判所への申立てにより管理人を選任できる土地・建物の財産管理制度の創設、軽微な変更は持分の過半数で決定できる又は、所在等不明の共有者がいる場合は共有関係の解消をしやすくするといった共有制度の見直し、被相続人の死亡から10年を経過した後は遺産分割を法定相続分等により画一的に行うといった新たな遺産分割ルールの導入、相隣関係の見直し等）がある。

(注3)「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（2021年4月成立、2023年4月施行）」に基づく制度

相続土地国庫帰属制度の概要について

相続土地国庫帰属制度は、その名の通り、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、不要となった土地を手放して、国に引き渡すことができる制度です。

この制度によって国に土地を引き渡すには国（所在する土地を管轄する法務局（本局））への申請と、その承認が必要ですが、申請者は相続や遺贈によって土地を相続した人であり、売買等によって土地を取得した人や法人は除かれます。また土地が共有の場合は、共有者全員による申請が必要です。

法務局による審査は、書面審査に加え、申請された土地に出向いての実地調査も行います。申請が承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出された10年分の土地管理費相当額を負担金として納付する必要があります。承認通知書にはこの負担金の額が記載されており、申請者はこの通知が届いた日の翌日から30日以内に日本銀行に納付しなければなりません。

申請者が負担金を納付した時点で、土地の所有権が国に移転することになります。

申請手続きの流れ

１．事前相談

まず土地の所在する法務局の本局に出向き、対面又は電話での事前相談を行います。相談には予約が必要で、一回の相談時間は30分です。その土地が遠方で管轄の本局に出向くことが難しい場合には、近隣の法務局（本局）でも相談ができます。事前に「相続土地国庫帰属相談票」「相談したい土地の状況について（チェックシート）」を作成するほか、土地の状況が分かる資料や写真を準備して持参します。例えば、登記事項証明書、法務局で取得した地図や公図、所有権や境界に関する資料、地積測量図、その他の測量図面や土地の現況・全体が分かる写真等を準備します。

２．申請書の作成と提出

定められた申請様式に基づき、申請書を作成します。申請書の作成は、申請者自身、申請者の法定代理人による他、弁護士、司法書士、行政書士による代行が可能です。申請対象にならない土地、申請できても承認できない土地は、以下のとおりです。

• 審査手数料分の収入印紙（土地1筆あたり14,000円）を貼り付けた後、所在する土地を管轄する法務局（本局）の窓口に出向くか、郵送により、完成した申請書を提出します。
• 申請書提出後に、現地調査を行うため又は追加書類等の提出を求めるために、法務局より別途連絡ある場合があります。

３．法務大臣（法務局）による要件審査

法務局では、承認申請のあった土地について、国や地方公共団体等に土地の利活用の希望について確認するとともに、要件審査を開始します。まず書面による審査を行い、次に申請された土地に出向き実地調査を行います。必要に応じ、申請者等に同行を求める場合があります。審査期間としては、約半年から1年程度が想定されています。

４．審査結果の通知と負担金の納付

国庫帰属の承認又は不承認の旨の審査結果が、申請人に通知されます。申請が承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出された10年分の土地管理費相当額を負担金として納付しなければなりません。申請された土地は、申請書の書面審査、関係機関からの資料収集、実地調査などにより、「宅地」「農地」「森林」「その他」の4種類に分類されますが、「宅地」「農地」「その他」の負担金は、原則として面積にかかわらず20万円です。「森林」や、例外として一部の宅地や農用地区域の農地では、その面積に応じて負担金が計算されます（注4）。承認通知書にはこの負担金の額が記載されており、申請者はこの通知が届いた日の翌日から30日以内に日本銀行に納付しなければなりません。期限内に負担金が納付されない場合は、国庫帰属の承認が失効し、引き続き同一の土地の国庫帰属を希望する場合は、申請のやり直しが必要となります。
（注4）宅地のうち都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の土地は、面積区分に応じて算定されます。例えば本例外の宅地200㎡の負担金は、200㎡x2,450円＋303,000円=793,000円。また主に農用地として利用されている土地のうち、都市計画法の市街地区域又は用途地域が指定されている地域内や、農用地区域内、土地改良事業等の施行区域内の農地は、面積区分に応じて算定されます。例えば本例外の農地1,000㎡の負担金は、1,000㎡x810円+318,000円=1,128,000円。森林については、全て面積区分に応じた算定となります。例えば森林6,000㎡の場合の負担金は、6,000㎡x12円+263,000円=335,000円。具体的な計算方法については、法務省ホームページを参照ください。（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00471.html）

５．国庫帰属

申請者が負担金を納付すると、土地の所有権が国に移転します。所有権移転登記は国が行うため、所有者による登記手続きは不要です。土地が国庫に帰属した後は、国により土地の管理、処分が行われることになります。

メリット・デメリットについて

相続土地国庫帰属制度のメリットとしては、以下が考えられます。

• 相続放棄では、被相続人の財産に属した権利義務はその一切が継承されないが、本制度を利用すれば、特定の土地のみを国庫に帰属させ放棄することができるようになった。
• これまでは、相続された不要な土地を国や地方公共団体に寄付する、又は市場で売却しようとしても、都市部等の利便性、条件のよい物件しか対象とならなかったが、本制度を利用すれば、国による引取り基準さえクリアすれば、処分することが可能となった。

一方、デメリットとしては以下の通りです。

• 申請できる人は、相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限る）に限られ、生前贈与や通常の売買などによって土地を取得した人は対象外。
• 共有者がいる場合は全員が共同して申請する必要がある。
• 相当額の負担金や、審査手数料を支払わなければならない。
• 審査期間は、約半年から1年程度と長い。但し国による許認可案件としては、この程度の期間が極端に長いとは言えないものと思われる。
• 申請に当たっては、土地の位置及び範囲、隣接土地との境界点、土地の形状を明らかにする図面や写真などを作成して添付する必要がある。遠隔地にある山林、雑種地や原野など、そもそも不要な土地を相続した場合、当該土地に対する情報は相続人においてきわめて少ないと思われ、これらの書類を全て準備するには相当の困難を伴うことが予想される。また、境界確定がしっかりされていない場合には、土地家屋調査士等からの支援を得る必要もあり、相応の手間や費用が追加で掛かることも想定しておかなければならない。
• 国庫帰属が承認されるためのハードルは決して低くはない。土地上に建物がある場合はそもそも俎上に乗らず、地上地下ともに、通常の管理や処分をすることができないような有体物がある場合も承認されない。申請が許可される為には、手放したい土地の状況が承認条件に適合するよう事前に準備すべきことが多々あり、その費用や手間も馬鹿にならない。

専門家からのアドバイス

これまでは、市場で売却するか国や地方公共団体等へ寄付する他なかった相続した不要な土地を、最終的に国庫に引き取ってもらえるという選択肢が制度として正式に導入されたことは画期的と言えます。しかしながら、土地の管理コストの国への不当な転嫁や土地管理から恣意的に逃れようとするモラルハザードの発生を防止するため、法令で定められた国庫帰属の為の要件は上記の通りかなり厳しく、またその為の費用も嵩むことから、その目的である「所有者不明土地」増加の抑制につながるかどうかは、今後の制度運営の巧拙にかかっていると言っても過言ではありません。

制度の利用者側としては、「国が不要になった土地を引き取ってくれるようになった」と安易に考えるのではなく、市場で売却することを前提にその土地の整備や売却準備をしっかり行ない、どうしても買手が見つからない場合の最後の選択肢とする、といったアプローチが必要になると思われます。

出典：　法務省ウェブサイト「相続土地国庫帰属制度について」（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html）、政府広報オンライン「なくそう、所有者不明土地！所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わります！」（https://www.gov-online.go.jp/useful/article/202203/2.html#firsrSection）

本文は、弊事務所が上記の出典を加工して作成したものです。